Del agrimensor que mide al Agrimensor Catastral Habilitado: una propuesta para modernizar la seguridad inmobiliaria dominicana
¿Puede la seguridad preventiva descansar en el agrimensor y el notario, dos oficiales públicos, dejando al tribunal únicamente para cuando exista un verdadero conflicto?
Durante décadas, en la República Dominicana hemos asociado determinados procesos inmobiliarios con una estructura en la que intervienen técnicos, órganos administrativos, Registro de Títulos y, en muchos casos, tribunales.
Pero el sistema inmobiliario dominicano está cambiando.
La reciente evolución de la regularización parcelaria demuestra algo importante: no toda individualización de un inmueble requiere necesariamente la intervención de un juez.
La Resolución núm. 82-2025 de la Suprema Corte de Justicia modificó el Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde y estableció la regularización parcelaria como regla general para individualizar una porción de parcela, reservando el deslinde para aquellos casos en que resulte necesario un verdadero proceso contradictorio.
Este cambio abre una discusión mucho más amplia.
Si estamos dispuestos a admitir que el tribunal debe intervenir principalmente cuando existe controversia, entonces debemos preguntarnos:
¿hasta dónde puede evolucionar la responsabilidad del agrimensor dentro del sistema registral inmobiliario dominicano?
Y, sobre todo:
¿necesitamos crear la figura del Agrimensor Catastral Habilitado?
El agrimensor dominicano no es simplemente quien “mide terrenos”
Uno de los errores históricos en la percepción pública de nuestra profesión ha sido reducir al agrimensor a la persona que utiliza una estación total, un GNSS o coloca algunos puntos sobre el terreno.
Jurídicamente, su función es mucho más profunda.
Dentro de las actuaciones de mensura, la legislación inmobiliaria dominicana reconoce al agrimensor autorizado una condición particularmente relevante: actúa como oficial público y auxiliar de la justicia.
Esto significa que cuando un agrimensor ejecuta una actuación técnica autorizada no está produciendo simplemente un dibujo.
Está documentando hechos territoriales con consecuencias jurídicas.
Determina geometría.
Relaciona ocupación y derecho.
Investiga antecedentes catastrales.
Identifica colindancias.
Materializa límites.
Detecta superposiciones.
Produce coordenadas.
Certifica técnicamente la realidad parcelaria que posteriormente servirá de fundamento a decisiones administrativas y registrales.
La propia lógica de nuestro sistema ya reconoce, por tanto, una responsabilidad pública importante al profesional de la agrimensura.
Lo que debemos discutir ahora es si esa responsabilidad puede evolucionar.
El mundo ya conoce figuras similares
La idea de un profesional catastral especialmente habilitado no sería una invención dominicana.
En distintos sistemas inmobiliarios desarrollados encontramos figuras como:
Licensed Cadastral Surveyor.
Una traducción adecuada para nuestro contexto podría ser:
Agrimensor Catastral Habilitado
El término “habilitado” resulta particularmente apropiado porque no se refiere simplemente a poseer un título académico.
Significa haber demostrado competencias adicionales para ejercer funciones catastrales reservadas bajo un régimen especial de responsabilidad profesional.
Nueva Zelanda constituye un excelente ejemplo.
El Cadastral Surveyors Licensing Board of New Zealand regula los estándares profesionales de los Licensed Cadastral Surveyors. Para una licencia inicial existe un proceso estructurado que comprende acreditación académica, experiencia profesional, portafolio, una evaluación denominada Professional Challenge y entrevista profesional.
La evaluación no se limita a saber utilizar equipos de medición.
Incluye competencias sobre sistemas de tenencia de tierras, definición de límites, sistemas de información territorial, procesos legales de subdivisión, planificación y conducta profesional.
Esto es fundamental.
El Licensed Cadastral Surveyor no es simplemente un topógrafo con más experiencia.
Es un profesional cuya competencia para intervenir en la estructura jurídica del catastro ha sido específicamente comprobada.
Australia demuestra que el agrimensor puede relacionarse directamente con el Registro
Nueva Gales del Sur ofrece otro precedente especialmente interesante.
Los Registered Surveyors pueden efectuar electrónicamente el depósito de planos ante NSW Land Registry Services.
Desde julio de 2023, los agrimensores registrados utilizan NSW LRS Connect para presentar estos planos electrónicamente.
El propio sistema identifica al agrimensor registrado como una de las personas autorizadas para efectuar el lodgment electrónico de planos.
Esto rompe con una idea que a veces asumimos como universal:
que el agrimensor necesariamente debe terminar su actuación entregando su expediente a otra persona para que esta continúe el procedimiento registral.
No siempre es así.
Hay sistemas donde el profesional responsable del levantamiento también participa directamente en la presentación formal de su producto ante el sistema registral.
Entonces, ¿qué podríamos hacer en República Dominicana?
No proponemos convertir al agrimensor en Registrador de Títulos.
Tampoco proponemos sustituir a Mensuras Catastrales.
Mucho menos eliminar los mecanismos de control institucional.
La propuesta sería diferente.
Crear una categoría profesional especializada:
Agrimensor Catastral Habilitado
No todos los agrimensores adquirirían automáticamente esta condición.
Sería una habilitación adicional para profesionales que acrediten experiencia, conocimientos jurídicos-catastrales, conducta ética y competencia técnica suficiente para asumir mayores responsabilidades dentro del sistema inmobiliario.
Un posible esquema podría requerir:
título profesional habilitante;
exequátur correspondiente;
colegiación activa en el CODIA;
determinada experiencia mínima en actuaciones catastrales;
formación especializada en Ley 108-05 y reglamentos del Registro Inmobiliario;
evaluación de competencias;
antecedentes disciplinarios satisfactorios;
educación profesional continua;
firma digital profesional;
trazabilidad de los levantamientos;
conservación de evidencias técnicas;
y eventualmente un seguro de responsabilidad profesional.
El principio tendría que ser sencillo:
Más autoridad profesional implica mayor responsabilidad profesional.
Una certificación técnico-catastral antes de determinadas compraventas
Aquí aparece una segunda propuesta que merece una discusión nacional.
Actualmente puede celebrarse una compraventa inmobiliaria sin que necesariamente exista una verificación profesional independiente de que el inmueble físico mostrado al adquirente corresponde exactamente con el inmueble jurídicamente descrito en la documentación.
Ese vacío merece atención.
Antes de determinadas transferencias —especialmente solares, parcelas rurales, porciones, terrenos sin delimitación física inequívoca o inmuebles con antecedentes catastrales complejos— podría requerirse una:
Certificación Técnico-Catastral Previa a la Transferencia
El Agrimensor Catastral Habilitado verificaría, según corresponda:
la ubicación física del inmueble;
su correspondencia con la documentación catastral;
los antecedentes de mensura;
la geometría;
la ocupación observada;
las colindancias;
la existencia de superposiciones evidentes;
la correspondencia entre lo mostrado al comprador y lo que jurídicamente se pretende transferir;
y cualquier circunstancia técnica relevante que deba conocerse antes de perfeccionar la operación.
No se trataría de que el agrimensor determine quién es jurídicamente propietario.
Eso corresponde al sistema registral.
Se trataría de que certifique profesionalmente:
“Este es el inmueble físico y catastral al cual se refiere la operación.”
El notario cumple una función diferente
El notario no debe ser sustituido por el agrimensor.
Todo lo contrario.
Ambas profesiones pueden funcionar como dos barreras complementarias de seguridad preventiva.
El notario verifica, entre otras cuestiones que le corresponden conforme al ordenamiento aplicable:
identidad;
capacidad;
consentimiento;
representación;
autenticidad documental;
formalización del negocio jurídico.
Su certificación responde esencialmente a otra pregunta:
“Estas personas están celebrando válidamente este acto.”
Mientras el agrimensor responde:
“Este es físicamente el inmueble involucrado en ese acto.”
Y posteriormente el Registro de Títulos determina:
“Este acto puede producir esta modificación en el estado jurídico registral.”
Tenemos entonces tres responsabilidades diferenciadas.
Doble seguridad preventiva antes del Registro
El concepto podría resumirse así:
AGRIMENSOR
Seguridad física y catastral
NOTARIO
Seguridad jurídica del negocio
REGISTRO DE TÍTULOS
Seguridad registral
Y solamente cuando exista conflicto:
TRIBUNAL
Solución jurisdiccional de la controversia
Ese diseño no debilita al Registro Inmobiliario.
Lo fortalece.
Permite que cada institución concentre sus recursos en la función para la cual posee mayor competencia.
Del modelo judicial al modelo preventivo
Durante mucho tiempo nuestro sistema estuvo condicionado por la necesidad histórica de sanear, individualizar y organizar derechos inmobiliarios provenientes de situaciones complejas, particularmente aquellas vinculadas a Constancias Anotadas.
Eso explica muchas características del modelo dominicano.
Pero las instituciones evolucionan.
La Resolución núm. 82-2025 constituye una señal importante.
La Suprema Corte estableció que la regularización parcelaria puede ser la vía general de individualización y que el deslinde judicial queda reservado para situaciones en las que exista necesidad de un proceso contradictorio.
La propia resolución contempla que, cuando determinadas objeciones impiden continuar administrativamente la regularización, la actuación pueda transformarse en deslinde para conocimiento judicial.
La lógica es contundente:
Sin conflicto, administración.
Con conflicto, jurisdicción.
Esta evolución debe continuar.
¿Podría incluso simplificarse el circuito de determinadas actuaciones?
Podemos imaginar progresivamente un sistema en el que las operaciones no controvertidas sigan un circuito como:
Agrimensor → Notario → Mensuras → Registro
Mientras el tribunal aparezca únicamente cuando surja:
oposición;
fraude;
disputa de límites;
conflicto de derechos;
superposición controvertida;
problemas sucesorales litigiosos;
incapacidad;
o cualquier otra circunstancia que requiera auténtica función jurisdiccional.
La conversación debe incluso llegar más lejos.
En determinadas actuaciones técnicamente simples y previamente estandarizadas podría evaluarse a futuro hasta qué punto Mensuras Catastrales puede concentrarse en validación, auditoría y control, utilizando la responsabilidad certificante del profesional habilitado como primera línea de garantía.
No significa eliminar el Estado.
Significa modificar dónde se ejerce el control.
El Estado no tiene que hacerlo todo para garantizar seguridad
Existe una idea equivocada según la cual aumentar la participación de profesionales privados necesariamente reduce la seguridad jurídica.
No tiene por qué ser así.
Los sistemas modernos pueden funcionar mediante una combinación de:
profesionales habilitados + responsabilidad profesional + trazabilidad digital + auditoría estatal + publicidad + régimen disciplinario.
En lugar de revisar absolutamente cada elemento con la misma intensidad, el Estado puede establecer estándares, auditar, sancionar y reservar las revisiones más profundas para actuaciones de mayor riesgo.
Pero para ello necesitamos profesionales con responsabilidades claramente definidas.
La habilitación tendría que ser exigente
Aquí debemos ser especialmente rigurosos.
Otorgar mayores atribuciones sin elevar simultáneamente los estándares profesionales sería un error.
El Agrimensor Catastral Habilitado debería estar sometido a un régimen superior de responsabilidad.
Una actuación falsa o temerariamente negligente podría provocar:
suspensión de la habilitación;
responsabilidad civil;
responsabilidad disciplinaria;
inhabilitación profesional;
y las consecuencias penales correspondientes cuando procedan.
Además, cada actuación debería dejar trazabilidad suficiente para reconstruir posteriormente:
qué profesional intervino;
qué información consultó;
qué equipos utilizó;
qué observaciones realizó;
qué coordenadas obtuvo;
qué documentos revisó;
qué advertencias formuló;
y qué certificó exactamente.
La confianza no puede descansar simplemente en un sello.
Debe descansar en responsabilidad verificable.
También debemos ordenar a los demás actores del mercado inmobiliario
Una reforma moderna no debería concentrarse exclusivamente en agrimensores y notarios.
El ecosistema inmobiliario dominicano incluye:
agrimensores;
abogados;
notarios;
corredores y asesores inmobiliarios;
tasadores;
desarrolladores;
entidades financieras;
Registro Inmobiliario;
y propietarios.
Si buscamos verdadera seguridad preventiva, también debe discutirse la regularización y profesionalización de los asesores y corredores inmobiliarios, definiendo claramente qué pueden ofrecer, qué deben verificar, qué información tienen obligación de revelar y hasta dónde alcanza su responsabilidad.
La protección del adquirente debe comenzar mucho antes de que un expediente llegue a Registro de Títulos.
Un CODIA funcional y gremios que impulsen la transformación
Una propuesta de esta naturaleza requiere instituciones profesionales fuertes.
CODIA, las organizaciones especializadas de agrimensura, los gremios jurídicos, el Colegio de Abogados de la República Dominicana y los demás actores vinculados al sistema inmobiliario deberían participar en una discusión técnica nacional.
No se trata simplemente de reclamar más atribuciones para una profesión.
Se trata de demostrar que esas atribuciones pueden producir:
mayor seguridad;
menos litigios;
menos fraude;
trámites más ágiles;
mejor correspondencia entre realidad física y realidad registral;
mayor responsabilidad profesional;
y menores costos institucionales.
Las competencias deben justificarse por su utilidad pública.
¿Una reforma de la Ley 108-05?
Probablemente una transformación completa requeriría más que modificaciones reglamentarias.
Podría involucrar eventualmente reformas coordinadas a:
la Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario;
la legislación notarial;
determinadas disposiciones civiles relacionadas con transmisión inmobiliaria;
los reglamentos de Mensuras Catastrales;
las normas de Registro de Títulos;
el régimen profesional de la agrimensura;
y eventualmente la regulación de otros participantes del mercado inmobiliario.
No debe hacerse improvisadamente.
Pero debemos comenzar a discutirlo.
La pregunta que debemos hacernos
La República Dominicana ya está avanzando hacia la desjudicialización de actuaciones inmobiliarias que no presentan conflicto.
El siguiente paso debería ser estudiar seriamente cómo fortalecer la seguridad preventiva.
Tenemos dos profesionales particularmente importantes que el ordenamiento reviste de funciones públicas:
el agrimensor y el notario.
Uno puede certificar la realidad territorial.
El otro, la realidad jurídica del consentimiento y del acto.
El Registro conserva la responsabilidad de decidir qué accede finalmente al sistema registral.
Y los tribunales quedan disponibles para aquello que verdaderamente justifica su existencia:
resolver conflictos.
No se trata de debilitar la Jurisdicción Inmobiliaria.
Se trata precisamente de permitir que cada parte del sistema haga aquello para lo que está mejor preparada.
Quizás ha llegado el momento de dejar de pensar únicamente en el agrimensor que mide y comenzar a discutir institucionalmente la figura del:
AGRIMENSOR CATASTRAL HABILITADO
Un profesional con mayores competencias.
Mayor preparación.
Mayor trazabilidad.
Mayor fuerza certificante.
Y, necesariamente, mucha mayor responsabilidad.
Porque una verdadera modernización del sistema inmobiliario dominicano no consiste solamente en digitalizar expedientes.
Consiste en rediseñar responsabilidades.
Para el debate
¿Estaría preparada la República Dominicana para crear una categoría de Agrimensor Catastral Habilitado?
¿Debería requerirse una certificación técnico-catastral antes de determinadas compraventas?
¿Puede el agrimensor y el notario constituir una doble barrera de seguridad preventiva antes de que el acto llegue al Registro?
¿Y debemos seguir llevando ante los tribunales actuaciones inmobiliarias en las que nadie está realmente en conflicto?
La discusión está abierta.
