En algunos espacios todavía se presenta al agrimensor como un profesional de alcance limitado: una persona que recibe una autorización, mide un terreno, prepara un plano, obtiene su aprobación y desaparece del expediente. Esa interpretación no solo resulta incompleta, sino que desconoce la estructura misma de la Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario.
El agrimensor no es un simple operador de equipos, un dibujante de planos ni un auxiliar subordinado a la voluntad de otro profesional. Es quien determina, individualiza y representa físicamente el inmueble sobre el cual recae el derecho. En otras palabras, contribuye a definir el objeto material de la propiedad inmobiliaria.
No puede existir verdadera seguridad jurídica inmobiliaria cuando el derecho está correctamente argumentado, pero el inmueble se encuentra mal ubicado, incorrectamente delimitado o deficientemente individualizado.
1. El agrimensor no es un simple técnico externo al sistema
El artículo 5, párrafo III, de la Ley núm. 108-05 dispone que los agrimensores, cuando ejecutan mensuras o modificaciones parcelarias, se convierten en oficiales públicos y auxiliares de la justicia, sometidos al cumplimiento de la ley.
El artículo 25, párrafo IV, reafirma esa condición al establecer que la autorización para realizar la mensura inviste al agrimensor del carácter de oficial público y auxiliar de la justicia. Esta calidad jurídica no constituye una distinción decorativa. Produce deberes, responsabilidades y una relación directa con los órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria.
La ley no describe al agrimensor como un simple proveedor de planos: lo incorpora al sistema como oficial público y auxiliar de la justicia.
El agrimensor responde por la autenticidad, precisión, coherencia y legalidad técnica de sus actuaciones. Cuando firma documentos, certifica hechos territoriales y presenta una operación ante Mensuras Catastrales, actúa bajo una responsabilidad profesional que trasciende la mera prestación privada de un servicio.
2. ¿Su función termina cuando Mensuras aprueba el plano?
La respuesta correcta es: no necesariamente. La aprobación técnica es un momento esencial, pero no siempre constituye el final material de la intervención profesional.
El artículo 24 de la Ley núm. 108-05 identifica tres etapas dentro del saneamiento: mensura, proceso judicial y registro. Estas etapas pertenecen a un mismo proceso de regularización y publicidad inmobiliaria. Aunque cada órgano posee atribuciones diferenciadas, el trabajo técnico aprobado puede seguir produciendo efectos y requerir aclaraciones, verificaciones o actuaciones posteriores.
Luego de la aprobación, el agrimensor puede ser requerido para:
- explicar la ubicación, configuración, superficie y límites del inmueble;
- aclarar coordenadas, colindancias, ocupaciones, solapamientos o diferencias físicas;
- responder observaciones técnicas formuladas por el tribunal o por otros órganos;
- participar en inspecciones, reconstrucciones, replanteos o medidas técnicas;
- ejecutar correcciones ordenadas dentro del expediente;
- sustentar la metodología, los antecedentes y las conclusiones de su trabajo;
- dar seguimiento técnico y administrativo a la operación hasta su ejecución registral, cuando corresponda.
Por tanto, es impreciso afirmar de manera absoluta que la competencia del agrimensor termina en el instante en que la Dirección Regional aprueba los documentos. Lo que termina en ese momento es una fase de revisión; no necesariamente desaparece su responsabilidad sobre el trabajo ni su capacidad para explicarlo ante los órganos competentes.
3. La diferencia entre proceso judicial y litis
Una confusión frecuente consiste en asumir que todo expediente que llega a un tribunal se convierte automáticamente en una litis que exige representación profesional de abogado. La propia Ley núm. 108-05 demuestra que esto no es así.
El artículo 20, párrafo II, establece que en el proceso de saneamiento no se requiere el ministerio de abogado, salvo que el proceso se torne técnica y jurídicamente litigioso.
Esto significa que pueden existir actuaciones judiciales sin una controversia entre partes adversas. La presencia de un juez, una audiencia o un expediente judicial no convierte por sí sola el asunto en una litis.
Precisión importante: la expresión «lo que la ley no prohíbe, lo permite» no debe utilizarse de manera absoluta dentro de profesiones reguladas. La actuación legítima del agrimensor debe derivarse de su calidad, de las atribuciones reconocidas por la ley, de los reglamentos y de la naturaleza concreta del procedimiento. Esa actuación tampoco puede convertirse en ejercicio irregular de la abogacía.
4. ¿Cuándo aparece verdaderamente la litis?
El artículo 28 de la Ley núm. 108-05 define la litis sobre derechos registrados como el proceso contradictorio introducido ante los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria en relación con un derecho o inmueble registrado.
La clave está en la contradicción jurídica: pretensiones incompatibles, partes adversas y una controversia que exige que el tribunal determine a quién corresponde el derecho o cómo debe ser protegido.
No toda observación técnica, diferencia de medición, comparecencia de un colindante, solicitud de explicación o necesidad de corregir un plano constituye por sí sola una litis sobre derechos registrados.
Cuando surge una controversia jurídica real, corresponde al abogado asumir la representación, defensa, estrategia procesal y formulación de conclusiones jurídicas. Sin embargo, esa intervención no elimina al agrimensor ni convierte el componente técnico en un asunto secundario.
5. El agrimensor ante el tribunal
Comparecer ante un tribunal no significa necesariamente postular como abogado. El agrimensor puede intervenir en distintas calidades, según el procedimiento y la decisión del juez:
- como agrimensor actuante responsable de una operación;
- como oficial público y auxiliar de la justicia;
- como perito o experto técnico;
- como compareciente llamado a explicar su actuación;
- como representante autorizado para gestiones no litigiosas, dentro de los límites legales;
- como reclamante o interesado, cuando la ley permite la comparecencia sin ministerio de abogado.
En esas condiciones puede explicar su trabajo, responder preguntas técnicas, identificar inconsistencias, recomendar verificaciones y advertir al tribunal sobre la necesidad de una medida técnica. Eso no equivale, por sí mismo, a representar jurídicamente a una parte adversa.
La dirección de la audiencia corresponde al juez. Es el tribunal quien debe identificar la calidad en que interviene cada persona, regular el uso de la palabra y evitar tanto el ejercicio irregular de la abogacía como la exclusión injustificada del profesional responsable de la materia técnica.
6. ¿Puede pedir un aplazamiento o una medida de instrucción?
No toda petición procesal posee la misma naturaleza. Debe analizarse quién comparece, en qué calidad lo hace, si existe una controversia jurídica y cuál es el objeto del pedimento.
En un procedimiento no litigioso, una solicitud de aplazamiento para completar una publicación, aportar un documento, comparecer con un testigo o responder una observación no necesariamente constituye ejercicio exclusivo de la abogacía.
Del mismo modo, el agrimensor puede informar al juez que, para esclarecer un asunto técnico, resulta necesaria una inspección, un replanteo, una verificación de campo, una georreferenciación o una corrección. La decisión de ordenar la medida corresponde al tribunal.
Distinto sería que el agrimensor asumiera en nombre de otra persona una estrategia litigiosa, interrogara testigos con el propósito de sostener una teoría jurídica del caso, presentara conclusiones sobre titularidad o ejerciera recursos reservados a la representación legal. En esas circunstancias estaría traspasando la frontera de su competencia.
7. El deslinde no debe confundirse automáticamente con una litis
El deslinde es una operación técnica destinada a individualizar los derechos de un copropietario dentro de una parcela registrada. Puede producir incidencias, objeciones y comparecencias; sin embargo, no toda incidencia transforma automáticamente el procedimiento en una litis sobre derechos registrados.
Mientras el asunto pueda resolverse dentro de la dimensión técnica y no exista una pretensión jurídica contradictoria sobre la propiedad, el agrimensor mantiene un papel central en la conducción técnica del expediente.
Cuando aparece una controversia sustantiva —por ejemplo, discusión sobre titularidad, nulidad de derechos, alcance de actos jurídicos, fraude, posesión adversa o conflicto entre pretensiones incompatibles— la representación del abogado adquiere carácter esencial.
8. ¿Puede el agrimensor llevar el expediente hasta la expedición del certificado?
En la práctica profesional, el agrimensor puede asumir el seguimiento integral de una operación técnica y administrativa: gestionar autorizaciones, depositar documentos, responder observaciones, coordinar correcciones, dar seguimiento al expediente y realizar trámites vinculados con su ejecución y entrega, siempre que cuente con la autorización correspondiente y no sustituya al abogado en una controversia jurídica.
Debe distinguirse entre gestión del expediente y representación judicial litigiosa. Dar seguimiento, retirar documentos, completar requisitos y coordinar actuaciones técnicas no equivale necesariamente a postular en una litis.
El límite aparece cuando la gestión exige defender judicialmente derechos ajenos, formular pretensiones jurídicas contradictorias o ejercer actuaciones que el ordenamiento reserva al abogado.
9. El estrado y la calidad del interviniente
El debate sobre el lugar físico desde el cual habla una persona no puede sustituir el análisis de su calidad jurídica. La toga, el birrete y la representación judicial corresponden al abogado cuando actúa como tal. Pero de ahí no se desprende que todo profesional no abogado deba ser tratado exclusivamente como un testigo ordinario.
El agrimensor puede ser testigo en un caso, pero no siempre comparece como testigo. También puede hacerlo como profesional actuante, perito, oficial público, auxiliar de la justicia o interesado autorizado.
La organización física de la sala debe servir al orden de la audiencia, no utilizarse como instrumento para disminuir la condición profesional de ninguno de sus participantes. Lo determinante es que el juez deje claramente establecida la calidad de cada interviniente y el alcance de su actuación.
10. La delimitación correcta entre abogado y agrimensor
| Corresponde principalmente al agrimensor | Corresponde principalmente al abogado |
|---|---|
| Determinar, ubicar e individualizar el inmueble. | Interpretar y defender jurídicamente los derechos de las partes. |
| Ejecutar mensuras y modificaciones parcelarias. | Formular demandas, defensas y conclusiones jurídicas en una litis. |
| Preparar y sustentar planos, coordenadas y documentos técnicos. | Ejercer recursos y medios procesales propios de la representación legal. |
| Explicar linderos, superficies, ocupaciones y superposiciones. | Interrogar y contrainterrogar con fines de estrategia litigiosa. |
| Recomendar o ejecutar medidas técnicas ordenadas por el tribunal. | Defender la titularidad o validez jurídica de actos y derechos. |
| Dar seguimiento técnico y administrativo al expediente. | Asumir la representación judicial cuando la ley exige abogado. |
Esta delimitación no crea una relación de superioridad entre profesiones. Establece una colaboración especializada. El abogado no sustituye al agrimensor en la determinación territorial del inmueble, del mismo modo que el agrimensor no sustituye al abogado en la defensa jurídica de una parte dentro de una litis.
11. Fundamentos esenciales de la Ley núm. 108-05
Artículo 3: la Jurisdicción Inmobiliaria tiene competencia exclusiva sobre todo lo relativo a derechos inmobiliarios y su registro desde que se solicita la autorización para la mensura y durante toda la vida jurídica del inmueble.
Artículo 5, párrafo III: al ejecutar mensuras o modificaciones parcelarias, los agrimensores se convierten en oficiales públicos y auxiliares de la justicia.
Artículo 20, párrafo II: en el saneamiento no se requiere ministerio de abogado, salvo que el proceso se torne técnica y jurídicamente litigioso.
Artículo 24: el saneamiento comprende las etapas de mensura, proceso judicial y registro.
Artículo 25: define la mensura como el procedimiento técnico que individualiza, ubica y determina el terreno; su párrafo IV inviste al agrimensor como oficial público y auxiliar de la justicia.
Artículo 28: define la litis sobre derechos registrados como el proceso contradictorio relativo a un derecho o inmueble registrado.
Artículos 32 y 33: reconocen la facultad del juez para ordenar medidas provisionales e interlocutorias, de oficio o a petición de las partes, según la naturaleza del proceso.
12. Una precisión necesaria para nuestra propia profesión
Defender las atribuciones del agrimensor exige también reconocer sus límites. La condición de oficial público y auxiliar de la justicia no lo convierte en abogado ni le permite asumir indiscriminadamente cualquier actuación procesal.
Un agrimensor responsable debe conocer cuándo una incidencia dejó de ser técnica y se transformó en una controversia jurídica. En ese momento debe recomendar la intervención de un abogado especializado y concentrarse en sostener técnicamente su trabajo.
Del mismo modo, un abogado especializado en materia inmobiliaria debe comprender que no puede reemplazar con argumentación jurídica lo que exige prueba, análisis y determinación territorial especializada.
Conclusión
La competencia del agrimensor no termina automáticamente cuando se aprueba un plano, ni su presencia ante el tribunal lo convierte automáticamente en un abogado improvisado.
Su competencia se extiende a todas las actuaciones técnicas, explicativas, complementarias y de seguimiento vinculadas con la operación de la cual es responsable, dentro de los límites establecidos por la ley y los reglamentos.
El límite aparece cuando existe una verdadera controversia jurídica y se pretende asumir la representación, defensa o postulación reservada al profesional del derecho.
La Jurisdicción Inmobiliaria necesita abogados capaces de comprender el territorio y agrimensores capaces de comprender las implicaciones jurídicas de sus actuaciones. El sistema no se fortalece disminuyendo a una profesión para engrandecer a otra, sino reconociendo con precisión la función que corresponde a cada una.
El abogado defiende jurídicamente el derecho. El agrimensor determina, representa y explica técnicamente el inmueble sobre el cual ese derecho recae.
Agrim. Héctor Basora
Agrimensor y Tasador especializado
www.MensuraVirtual.com
Referencias normativas
- Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario.
- Reglamento General de Mensuras Catastrales y normas complementarias aplicables.
- Reglamento de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria.
Este artículo constituye una reflexión técnico-profesional de carácter general y no sustituye el análisis jurídico de un expediente concreto.
¿Considera que el agrimensor es visto todavía como alguien que solo mide?
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