La tasación no consiste únicamente en asignar un precio.
Valuar un activo exige identificarlo correctamente, conocer sus características físicas y jurídicas, analizar su ubicación, determinar su utilidad, estudiar el mercado y aplicar metodologías que permitan sustentar técnicamente una conclusión de valor.
En ese proceso, el agrimensor ocupa una posición especialmente relevante.
Una relación reconocida por la normativa profesional
El Decreto núm. 276-98, que regula el ejercicio profesional del agrimensor y del ingeniero topógrafo en la República Dominicana, incluye expresamente entre sus actividades los informes periciales, arbitrales y las tasaciones.
La normativa también reconoce la intervención del agrimensor en el catastro económico y en los avalúos, conjuntamente con otros profesionales competentes.
Esto permite establecer dos conclusiones importantes:
La tasación forma parte del campo profesional reconocido al agrimensor.
La valuación de activos es una actividad multidisciplinaria, cuya ejecución puede requerir profesionales de diferentes especialidades según la naturaleza del bien.
¿Por qué el agrimensor tiene una relación tan estrecha con la tasación inmobiliaria?
Porque antes de determinar cuánto vale un inmueble es necesario saber exactamente qué se está valorando.
El agrimensor está formado para analizar elementos fundamentales como:
ubicación geográfica;
identificación catastral;
superficie;
forma y dimensiones;
linderos;
accesos;
topografía;
uso actual y potencial del suelo;
afectaciones físicas y territoriales;
relación entre el inmueble y su entorno;
correspondencia entre la realidad física, catastral y registral.
Un error en cualquiera de estos elementos puede producir una conclusión de valor equivocada.
No se puede valorar correctamente un terreno cuya ubicación no ha sido comprobada, cuya superficie es incierta, cuyos límites presentan conflictos o cuya realidad física no coincide con la documentación examinada.
Del catastro al valor
El catastro constituye una fuente esencial de información para la valoración inmobiliaria.
Permite estudiar las características físicas, económicas y jurídicas de los inmuebles, facilitando la planificación territorial, la tributación, el financiamiento, la inversión y la administración del patrimonio.
Por esa razón, catastro y tasación mantienen una relación inseparable.
La información territorial que produce y analiza el agrimensor contribuye directamente a determinar:
el mayor y mejor uso del inmueble;
la comparación con propiedades similares;
el valor del terreno;
las ventajas o limitaciones de su localización;
la incidencia de la infraestructura y los servicios;
el efecto de las normativas urbanísticas;
la existencia de riesgos, servidumbres o afectaciones;
la posibilidad real de desarrollar o comercializar el bien.
La valuación de bienes inmuebles
En los bienes inmuebles, la participación del agrimensor es particularmente sólida.
Una tasación inmobiliaria puede comprender terrenos, viviendas, apartamentos, edificios, solares, fincas, naves industriales, instalaciones, proyectos en desarrollo y otras propiedades vinculadas al suelo.
Para valorar estos activos no basta con observar su apariencia o calcular el costo de construcción.
También deben estudiarse:
la situación catastral y registral;
la localización;
las dimensiones;
las condiciones del terreno;
el mercado inmobiliario;
la normativa territorial;
el potencial de aprovechamiento;
las mejoras existentes;
la depreciación;
la rentabilidad;
los derechos, restricciones y cargas que puedan afectar el inmueble.
La capacidad del agrimensor para comprender el territorio y determinar técnicamente el objeto inmobiliario fortalece considerablemente la calidad del informe de valoración.
La valuación de bienes muebles
La valuación de activos también puede abarcar bienes muebles, como:
maquinarias;
equipos;
vehículos;
mobiliario;
instalaciones desmontables;
equipos industriales;
instrumentos especializados;
activos agrícolas;
otros bienes susceptibles de identificación y valoración económica.
En estos casos, la competencia debe analizarse conforme al tipo de activo.
La formación en tasación permite al agrimensor participar en la valoración de bienes muebles, especialmente cuando posee preparación, experiencia y conocimientos específicos sobre el activo examinado.
Sin embargo, algunos bienes pueden requerir la intervención de ingenieros mecánicos, eléctricos, industriales, especialistas automotrices, contadores, economistas u otros profesionales.
La ética profesional exige reconocer los límites de la propia competencia y recurrir a equipos multidisciplinarios cuando la complejidad del activo lo requiera.
El sistema financiero reconoce al tasador profesional
El Reglamento de Evaluación de Activos del sistema financiero dominicano exige que las entidades financieras cuenten con tasaciones de los bienes muebles e inmuebles recibidos en garantía.
Para las garantías inmobiliarias, contempla la participación de un tasador profesional debidamente acreditado, empleado o independiente, inscrito en el CODIA, ITADO u otro gremio reconocido conforme a las condiciones establecidas en el propio reglamento.
Esto confirma que la tasación es una actividad técnica y profesional, indispensable para:
créditos hipotecarios;
financiamientos;
determinación del valor de las garantías;
evaluación de riesgos;
constitución de provisiones;
recuperación de créditos;
decisiones de inversión.
El reglamento no reserva toda tasación exclusivamente a una profesión, pero reconoce expresamente la función del tasador profesional y la importancia de su acreditación.
CATACODIA y la especialización valuatoria
Dentro del Colegio Dominicano de Ingenieros, Arquitectos y Agrimensores funciona el Capítulo de Catastro y Tasación, CATA-CODIA.
Este capítulo constituye un espacio de formación, organización y desarrollo profesional para los colegiados vinculados con el catastro y la valuación.
Su existencia refleja una realidad histórica y profesional: los agrimensores, ingenieros y arquitectos han mantenido una participación activa en la valoración de activos, especialmente en el ámbito inmobiliario.
Para el agrimensor, la especialización en tasación representa una extensión natural de sus conocimientos sobre territorio, catastro, propiedad inmobiliaria, medición y análisis espacial.
No se trata de reclamar exclusividad, sino de reconocer competencia
Defender la relación del agrimensor con la tasación no requiere afirmar que todas las valoraciones le pertenecen exclusivamente.
La valuación moderna es multidisciplinaria.
Lo jurídicamente correcto es reconocer que:
el agrimensor posee competencia expresa para realizar tasaciones;
su formación le proporciona ventajas técnicas particulares en la valoración inmobiliaria;
determinados componentes catastrales, parcelarios y territoriales requieren su conocimiento especializado;
la valoración de activos muebles debe corresponderse con la capacitación y experiencia sobre el bien analizado;
otros profesionales también pueden participar cuando su formación resulte compatible con el objeto de la valoración;
el informe debe ser elaborado por un profesional competente, independiente y debidamente acreditado cuando la entidad receptora así lo exija.
Más que medir terrenos
La agrimensura moderna no se limita a medir distancias o colocar puntos sobre el territorio.
El agrimensor estudia la relación entre el espacio físico, la propiedad, el catastro, el ordenamiento territorial, la actividad económica y el valor.
Su información sirve de base para decisiones relacionadas con:
compraventa de inmuebles;
inversiones;
financiamiento;
tributación;
expropiaciones;
sucesiones y particiones;
planificación urbana;
desarrollo de proyectos;
seguros;
administración de activos;
resolución de conflictos;
políticas públicas.
La valuación es, por tanto, uno de los campos en los que convergen de manera más clara el conocimiento técnico, jurídico, territorial y económico del agrimensor.
Conclusión
El agrimensor mantiene una relación histórica, técnica y normativamente reconocida con la valuación de activos.
En los bienes inmuebles, su intervención resulta especialmente importante porque aporta certeza sobre la identidad, ubicación, superficie, configuración, características territoriales y situación catastral del bien valorado.
En los bienes muebles, puede intervenir conforme a su formación valuatoria, experiencia y especialización, procurando siempre la colaboración de otros profesionales cuando la naturaleza del activo lo requiera.
No puede existir una valoración inmobiliaria confiable sin una correcta comprensión del territorio y del objeto de propiedad.
Por eso, el agrimensor no es solamente quien mide el inmueble.
También es uno de los profesionales llamados a interpretar sus características, analizar su aprovechamiento y contribuir a determinar técnicamente su valor.
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